Mustra, avagy hogyan vehetünk ingatlant külföldön

Egy nagyon jól sikerült külföldi nyaralás után elkapja az embert a hév; milyen pompás lenne minden évben itt vakációzni, a saját házunkban! Mielőtt az ínycsiklandó ta’amiya (falafel) vagy a túrós burek megülné a gyomrunkat, az ouzo meg a fejünkbe szállna és elhomályosítaná az ítélőképességünket, összeszedtük a legkedveltebb turistaparadicsomokat – Horvátország, Görögország és Egyiptom –, hogy miként is vásárolhatnánk ott ingatlant.

A magyarok körében kedvenc nyaralóhelynek számít a horvát tengerpart, hiszen közel van, akár egy hétvégére is „leugorhat” az ember. Volt azonban egy időszak, amikor másról sem szóltak a magyar szalagcímek, mint: „Bontják a nyaralómat”, s az emberfia hiába lobogtatta az adás-vételi szerződését…

Még nem ült el a horvát por

A horvátországi ingatlanpiac legnagyobb problémája a földhivatali és ingatlan-nyilvántartások kaotikus állapota. A szabályozás hiányosságai, a törvények, engedélyezési eljárások nagyvonalú kezelése, illetve figyelmen kívül hagyása miatt több százezer ingatlan helyzete rendezetlen. A tulajdonjog-bejegyzések hiányosak, hiányoznak az építési és használatbavételi engedélyek, pontatlanok a telekhatárok, illetve nem szerepelnek a nyilvántartásokban. A horvát állam az Európai Unióhoz való csatlakozás egyik feltételeként kötelezettséget vállalt ezen kaotikus helyzet változtatására, azaz a vitatott ingatlanokra legalizációs kérelmet kellett benyújtani. Mivel azonban Róma sem egy nap alatt épült fel, van rá esély, hogy belefutunk egy „nem túl tiszta” építménybe.

Érdemes tehát eleve olyan ingatlant kiszemelni, mely rendelkezik fennmaradási engedéllyel (ez szerepel a tulajdoni lapon).

A Horvát Igazságügyi Minisztérium honlapja szerint az adásvételi szerződés megkötéséhez útlevél szükséges, illetve egy személyi adószámot (OIB) kell kikérni a horvát hatóságoktól. A foglaló mértéke általában 10 százalék. Az ingatlan adásvételi szerződését a területileg illetékes bírósághoz kell benyújtani, amely az egyesség jogi feltételeinek helytállóságát vizsgálja meg. Ezt követően történhet meg az ingatlan tulajdonjog-bejegyzése a földhivatalban. Figyelem, ez utóbbi akár fél évig is elhúzódhat, de pár hét alatt is megoldódhat. A felmerülő költségek között szerepel a tulajdonszerzési illeték, amely 5 százalék, ha az eladó magánszemély. Amennyiben cégtől vásárolunk, akkor a teljes ingatlan árának 30%-át telekárként kezelik, és csak erre vonatkozóan fizetendő az ötszázalékos illeték. Az ügyvédi költség 1, az ingatlanközvetítői díj pedig 2–3 százalék. Egyéb illeték vagy adójellegű költség 200–300 kuna (8-12 ezer forint) lehet.

Magasak a görög tranzakciós költségek

Teljesen mindegy, hogy az Égei-tenger gyöngyszemén, Santorinin szeretnénk ingatlant vásárolni, vagy Athénban, minden esetben első lépésként célszerű ügyvédet fogadni, hogy ellenőrizze az épület vagy földterület jogi helyzetét, az esetleg bejegyzett jelzálogot. A foglaló a görögöknél is tíz százalék. Az adásvételi szerződés megkötése előtt szükség van a földhivatal nyilatkozatára, miszerint a megvásárolni kívánt ingatlan nem közterületen van. A helyi adóhivataltól adószámot kell kérvényezni, majd azzal közjegyzőhöz kell menni, hogy elvégezzék a tulajdonátírást, ehhez – értelemszerűen – kell érvényes útlevél.

Görögországban az ingatlanadó a becsült érték 8 százaléka, amennyiben a vételár nem haladja meg a 20 ezer eurót (6 millió forint), amennyiben igen, úgy az adó 10 százalék lesz. További költségként számíthatunk az 1-1 százalékos (+23 százalékos ÁFA) közjegyzői-, ügyvédi-, illetve a 2 százalékos ingatlanközvetítői díjra.

Bonyolult egyiptomi folyamatok

Korábban, a Vörös-tenger melletti turisztikai célpontok ingatlanpiaca komoly vonzerővel bírt a külföldi befektetők számára. Hogy mit okozott a 2013-ban kirobbant újabb belpolitikai válság, még nem tudni, de tény, hogy külföldiek maximum két ingatlant birtokolhatnak, melyek együttes területe nem haladhatja meg a 4000 négyzetmétert. Ez alól kivétel például Sarm es-Sejk (Sharm El Sheikh), mert itt csak 99 éves bérleti szerződést köthetnek.

Fontos, hogy keressünk egy jó ügynököt és egy profi ügyvédet, aki jártas a jogi útvesztőkben. Az újépítésű ingatlanokat ugyanis „készen” vagy „kulcsra készen” lehet megvásárolni. E két fogalom azonban nem egészen azt jelenti, mint itthon. A kész például burkolatlan falakat, a nyílászárók hiányát jelenti, míg a kulcsra késznél a legjobb esetben kikérik a vevő véleményét, milyen legyen belülről az ingatlana… Az adásvételi szerződés csak arabul érvényes, de ugyanazon a lapon szerepelnie kell az angol fordításnak is.

Sok turista rácsodálkozik arra, hogy Egyiptomban miért nincsenek kész állapotban a tetők, sőt van, ahol részben hiányzik is. A magyarázat nagyon egyszerű: mindaddig, amíg egy háznak nincs készre kiépített teteje, addig nem kell fizetni ingatlanadót, ami egyébként 2,5 százalék. Az ingatlanközvetítés díja 3-4%-ot, míg a jogi költségek 3%-ot jelentenek.

INGATLANÁRAK             35 nm-es         70 nm-es         120 nm-es

HORVÁTORSZÁG                80 ezer €<        150ezer €<        300ezer €<

GÖRÖGORSZÁG                 70ezer €<        140ezer €<        230ezer €<

EGYIPTOM                           40ezer €<        100ezer €<        120ezer €<

Forrás: globalpropertyguide.com, adriahome.hu. Az árak átlagban értendőek.